105315.04.2024

Investovanie do realít

Pri investíciách do realít má klient viacero možností. Môže kúpiť priamo nehnuteľnosť, môže investovať cez slovenské a české realitné fondy, alebo nakúpiť štandardné REIT fondy.

Motivácia je zvyčajne dosiahnuť rentový výnos. Pri rozhodovaní je teda podstatné, aký výnos z nájmu daná investícia ponúka. Pre výpočet a porovnanie je potrebné poznať cash flow prúdiaci z nájmu majiteľovi nehnuteľnosti, resp. do fondu a celkovú cenu, ktorú na investíciu použijeme (vrátane dlhu). Kde je výnosové percento vyššiu, takú investíciu si vyberieme.

Nasledujúca tabuľka ukazuje, aký výnos z nájmu sa dal dosiahnuť k 31.12.2022 z jednotlivých možností. Kúpa bytu v Bratislave, či v Prahe ponúka cca 3.5% výnos. Podobný výnos ponúkajú aj slovenské a české realitné fondy. Výnos z REIT fondov je však podstatne vyšší, pohybuje sa okolo 6.5%. Je to spôsobené pádom cien ich akcí počas pandémie a zvýšením úrokových sadzieb v čase inflácie. Investori tým pádom požadujú vyššie výnosy z nájmov. Aby sofistikovaný investor vstúpil do slovenského alebo českého fondu, musel by takýto fond ponúkať porovnateľné výnosy ako REIT fondy.

V tabuľke je vidieť, o koľko je výhodnejšie investovať do štandardných REIT fondov oproti vzorke slovenských a českých realitných fondov. Aby slovenské a české realitné fondy ponúkli investorom rovnaký výnos z nájmu (resp. výnos z investícií do SPV firiem), museli by znížiť ocenenie nehnuteľností v SPV firmách a tým pádom aj cenu podielového listu v rozsahu cca 30-50%. Podielnici niektorých českých fondov by dokonca mohli žiadať predaj nízkovýnosných nehnuteľností a všetky peňažné prostriedky investovať do swapov, forwardov a repoobchodov, kde tieto fondy dosahujú slušné zhodnotenie.

 Oceňovanie REIT fondov sa totiž deje každodenne cez trhovú cenu ich akcií na burze, ktorú si dohadujú medzi sebou kupujúci a predávajúci. Dohodnutá cena zohľadňuje najmä pohyb dlhodobých úrokových mier a požadovaný výnos z nájmu kupujúcim. Oceňovanie slovenských a českých realitných fondov je však administratívny úkon správcu fondu a jeho depozitára. Klientovi, ktorý cez takýto realitný fond kúpi nehnuteľnosti, stanoví cenu správca. A keď bude nehnuteľnosti cez predaj podielového listu predávať, takisto mu cenu stanoví správca. Možnosť negociácie neexistuje. Ak sa do fondu chystá nastúpiť alebo vystúpiť z neho väčší klient, cena podielu sa môže upraviť na reálnejšiu hodnotu (napr. -30%). V takom prípade na to doplatia všetci podielnici vo fonde. Na vyspelých trhoch by nikoho nenapadlo investovať do finančného nástroja, s ktorým sa transparentne neobchoduje na burze (alebo s jeho podkladovými aktívami). Likvidita a široká diverzifikácia je najdôležitejší prvok ochrany retailového klienta. Našťastie, už aj u nás máme dosť kvalitných investičných poradcov, ktorí toto všetko klientom vysvetľujú a dokážu im uchrániť peniaze pred agentmi sprostredkúvajúcich „bezpečné a výnosné investície“.

Tabuľka je tu:

https://eic.eu/files/dokumenty/sk_reit.pdf


comments($art) ->anonymous()->props(array( 'addEmbed' => true, 'addToggle' => true )); $comments->out(); */ ?>